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Von analog zu digital: Was Wohnungseigentümer über die neue Versammlungsform wissen müssen!


Die Welt wird digital – und mit ihr auch das Wohnungseigentum.

Seit der Einführung der virtuellen Eigentümerversammlung ist ein Meilenstein erreicht, der nicht nur den Alltag vieler Wohnungseigentümer erleichtert, sondern auch auf die Herausforderungen der heutigen Zeit eingeht. Doch wie funktioniert die virtuelle Eigentümerversammlung genau? Was müssen Eigentümergemeinschaften beachten, und welche Chancen und Risiken birgt das neue Modell? Dieser Artikel beleuchtet die wichtigsten Fakten und bietet einen Überblick über alle relevanten Aspekte.


1. Die virtuelle Eigentümerversammlung: Was ist neu?

Mit der gesetzlichen Normierung der virtuellen Eigentümerversammlung (§ 23 Absatz 1a WEG) hat der Gesetzgeber den Weg für eine dritte Versammlungsoption geebnet. Neben der klassischen Präsenzversammlung und der hybriden Versammlung können Wohnungseigentümer nun rein virtuell zusammenkommen – ein Konzept, das während der Corona-Pandemie bereits erfolgreich getestet wurde.

Die wichtigsten Fakten zur neuen Regelung:

  • Einführung durch Mehrheitsbeschluss: Für die Durchführung virtueller Versammlungen ist ein Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen erforderlich.
  • Befristung auf drei Jahre: Ein entsprechender Beschluss gilt zunächst für drei Jahre und muss dann erneuert werden.
  • Übergangsregelung bis 2028: Bis zum 1. Januar 2028 muss mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchgeführt werden, es sei denn, die Eigentümergemeinschaft beschließt einstimmig etwas anderes.
  • Keine Nichtigkeit bei Verstößen: Beschlüsse, die in einer virtuellen Versammlung gefasst wurden, sind auch bei Verstoß gegen die Präsenzpflicht nicht anfechtbar (§ 48 Absatz 6 WEG).

2. Warum ist die virtuelle Eigentümerversammlung sinnvoll?

Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) begrüßt die Neuregelung ausdrücklich. Sie spiegelt nicht nur die moderne Realität wider, sondern trägt auch den Bedürfnissen einer digitalisierten Gesellschaft Rechnung.

Die Vorteile im Überblick:

  • Zeitnahe Entscheidungen: Virtuelle Versammlungen ermöglichen eine schnellere Reaktion auf dringende Themen wie energetische Sanierungen oder Förderprogramme.
  • Flexibilität: Eigentümer können von überall aus teilnehmen – ob vom Büro, aus dem Urlaub oder von zu Hause.
  • Fachkräftemangel entgegenwirken: Immobilienverwaltungen profitieren von digitalen Instrumenten, die den Arbeitsalltag vereinfachen.
  • Geringere Kosten: Durch den Wegfall von Raummieten wird das Budget geschont.
  • Umweltfreundlichkeit: Keine Anreisen bedeuten weniger CO₂-Emissionen.

3. Welche Herausforderungen gibt es?

Trotz aller Vorteile gibt es auch Kritikpunkte und Herausforderungen, die nicht außer Acht gelassen werden sollten:

1. Zugang für alle sicherstellen:

Nicht alle Wohnungseigentümer verfügen über eine stabile Internetverbindung oder sind technisch affin. Hier sieht das Gesetz vor, dass Eigentümer an einem anderen Standort (z. B. bei einem Nachbarn oder in einem Verwaltungsbüro) teilnehmen können. Alternativ bleibt die Möglichkeit der Vollmachtübertragung.

2. Datenschutz und Sicherheit:

Virtuelle Versammlungen erfordern sichere Plattformen, die den Schutz sensibler Daten garantieren. Schwachstellen in der Technik könnten potenziell ausgenutzt werden.

3. Risiko der Entfremdung:

Der persönliche Austausch, der bei Präsenzversammlungen oft wichtig ist, könnte in der digitalen Welt verloren gehen. Vor allem bei Konfliktthemen ist die direkte Kommunikation oft effektiver.


4. Wie läuft eine virtuelle Versammlung ab?

Die Durchführung einer virtuellen Eigentümerversammlung ähnelt im Wesentlichen der einer klassischen Versammlung, wird jedoch vollständig online abgehalten.

Schritt-für-Schritt-Ablauf:

  1. Einladung zur Versammlung: Die Einladung erfolgt schriftlich oder per E-Mail, mit allen relevanten Zugangsdaten zur virtuellen Plattform.
  2. Technik-Check: Vor Beginn sollte sichergestellt sein, dass die Plattform reibungslos funktioniert.
  3. Teilnehmer-Identifikation: Um Manipulationen zu verhindern, müssen sich alle Teilnehmer eindeutig identifizieren (z. B. durch Zugangscodes).
  4. Abstimmungen: Diese können entweder live per Abstimmungstool oder schriftlich im Nachgang erfolgen.
  5. Protokollierung: Das Versammlungsprotokoll wird wie gewohnt angefertigt und den Eigentümern zur Verfügung gestellt.

5. Fazit: Die Zukunft des WEG-Managements ist digital

Die Einführung der virtuellen Eigentümerversammlung ist ein wichtiger Schritt in Richtung einer modernen und effizienten Verwaltung von Wohneigentum. Sie bietet zahlreiche Vorteile, von Zeit- und Kosteneinsparungen bis hin zu einer größeren Flexibilität. Gleichzeitig müssen Herausforderungen wie der Zugang für alle Beteiligten und der Schutz von Daten ernst genommen werden.

Eines steht jedoch fest: Die virtuelle Versammlung ist mehr als nur eine Alternative – sie ist die Zukunft. Wohnungseigentümergemeinschaften, die sich auf die Digitalisierung einlassen, profitieren langfristig von einer effizienteren und nachhaltigeren Verwaltung.

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