Sonne für alle: Die besten Lösungen für Photovoltaik auf Gemeinschaftsdächern

In Zeiten steigender Energiepreise und wachsendem Umweltbewusstsein wird der Ruf nach gemeinschaftlichen Solarlösungen in Mehrfamilienhäusern immer lauter.

Doch wer eine Photovoltaikanlage auf einem Gemeinschaftsdach installieren will, landet schnell im Dickicht von Eigentümerrechten, baulichen Hürden und juristischen Fallstricken. Dieser Ratgeber erklärt verständlich und praxisnah, welche Möglichkeiten es für Eigentümergemeinschaften gibt – und wie sich Streit, Kostenfallen und unnötige Bürokratie vermeiden lassen.

1. Rechtlicher Rahmen: Wer darf was auf dem Dach?

Das Dach eines Mehrfamilienhauses ist in der Regel gemeinschaftliches Eigentum. Das bedeutet: Kein Eigentümer darf allein entscheiden, dort eine PV-Anlage zu errichten. Ein Beschluss der Eigentümerversammlung ist Pflicht, und zwar in den meisten Fällen mit qualifizierter Mehrheit.

Seit der WEG-Reform 2020 gilt allerdings: Einzelne Eigentümer haben ein sogenanntes Recht auf privilegierte bauliche Veränderungen, wenn es um energetische Sanierungen oder Anlagen zur Stromerzeugung geht. Trotzdem bleibt die Zustimmung der Gemeinschaft notwendig – auch wenn diese nicht mehr willkürlich verweigert werden darf.

Wichtig:

• Der Einbau einer PV-Anlage ist eine bauliche Veränderung.

• Sondernutzungsrechte am Dach können eine Ausnahme bilden.

• Die Eigentümerversammlung kann Auflagen zur Ausführung und Finanzierung machen.

2. Drei erprobte Modelle für gemeinschaftliche PV-Anlagen

Modell 1: Die Gemeinschaftsanlage

Hier schließen sich alle oder ein Großteil der Eigentümer zusammen und betreiben die Anlage als Gemeinschaftseigentum. Die Einnahmen und der erzeugte Strom werden anteilig verteilt – meist nach Miteigentumsanteilen.

Vorteile:

• Einheitliche Lösung für alle

• Kollektive Finanzierung über Rücklagen oder Sonderumlagen

• Geringeres Konfliktpotenzial bei klarer Beschlusslage

Nachteile:

• Hoher Abstimmungsaufwand

• Abhängig von der Zahlungsbereitschaft aller Eigentümer

• Verwaltung des Stromverkaufs oder Eigenverbrauchs kann komplex sein

Modell 2: Die Mieterstromlösung

Besonders interessant für größere Häuser mit mehreren Parteien. Ein Dritter (z. B. Energieversorger) installiert und betreibt die Anlage auf eigene Kosten. Die Bewohner beziehen den Solarstrom als Kunden, zu einem meist günstigeren Tarif als dem Netzstrom.

Vorteile:

• Kein Investitionsaufwand für die Eigentümer

• Professionelle Abwicklung

• Gesetzlich gefördertes Modell (§ 21 EEG)

Nachteile:

• Geringere Unabhängigkeit

• Teilweise komplizierte Vertragswerke

• Wirtschaftlich oft erst ab 8+ Wohneinheiten sinnvoll

Modell 3: Einzelne Eigentümer als Betreiber

Ein oder mehrere Eigentümer installieren eine Anlage auf eigene Rechnung – meist auf einem bestimmten Dachbereich, sofern ihnen ein Sondernutzungsrecht zusteht. Der erzeugte Strom wird selbst genutzt oder ins Netz eingespeist.

Vorteile:

• Unabhängigkeit

• Überschaubare Organisation

• Geringere Abstimmung erforderlich

Nachteile:

• Nur möglich bei entsprechender Regelung im Grundbuch

• Kann zu Unmut bei anderen Eigentümern führen

• Technisch nicht immer effizient nutzbar

3. Förderung & Finanzierung: Wo gibt’s Geld vom Staat?

Die gute Nachricht: Wer in Solar investiert, wird belohnt. Bund, Länder und Kommunen fördern den Ausbau von PV-Anlagen auf Gemeinschaftsdächern mit Zuschüssen, Steuererleichterungen und zinsgünstigen Krediten.

Wichtige Förderprogramme:

• KfW-Förderung für gemeinschaftliche Energieprojekte

• BAFA-Zuschüsse für Energiemanagementsysteme

• EEG-Vergütung für eingespeisten Strom

• Länderprogramme (z. B. „Solar plus“ in Berlin)

Wichtig ist: Förderanträge müssen meist vor Baubeginn gestellt werden.

4. Technische Umsetzung: Worauf es beim Bau ankommt

Eine PV-Anlage auf einem Gemeinschaftsdach muss nicht nur wirtschaftlich, sondern auch technisch durchdacht sein. Folgende Punkte sollten in der Planung nie fehlen:

• Statische Prüfung des Daches

• Abstimmung mit Brandschutzvorgaben

• Zählerkonzepte (Einzel- vs. Summenzähler)

• Wartungs- und Servicekonzepte

• Speicherlösungen für Eigenverbrauch

Tipp: Eine unabhängige Energieberatung kann helfen, teure Fehlplanungen zu vermeiden und die maximale Einspeisevergütung zu sichern.

5. Steuerliche & rechtliche Stolperfallen

Photovoltaik bringt nicht nur Strom, sondern auch steuerliche Pflichten. Betreiber von Gemeinschaftsanlagen müssen u. a. beachten:

• Gewerbesteuerfreiheit nach § 3 Nr. 32 GewStG

• Umsatzsteuerpflicht bei Stromverkauf

• Abgabe von Einnahmen in der Steuererklärung

• Ggf. Gründung einer GbR oder WEG-eigenen Mini-GmbH

Tipp: Frühzeitig mit Steuerberater oder Fachanwalt klären, welche Form die wirtschaftlich sinnvollste ist.

6. Praxisbeispiel: Ein Mehrfamilienhaus macht’s vor

In Köln installierte eine Eigentümergemeinschaft aus zwölf Parteien eine 30 kWp große PV-Anlage auf dem Flachdach. Nach langer Diskussion einigte man sich auf eine gemeinschaftliche Lösung mit externer Verwaltung des Betriebs.

Ergebnis:

• Jährliche Einsparung pro Haushalt: ca. 380 €

• Rendite auf Investition: über 6 % p.a.

• Kaum Konflikte, weil klare Kommunikation und transparente Abrechnung

Fazit: Sonne für alle – wenn alle mitmachen

Der Weg zur Photovoltaik auf dem Gemeinschaftsdach ist kein Selbstläufer, aber mit dem richtigen Modell, guter Kommunikation und rechtlicher Klarheit absolut machbar – und lukrativ. Eigentümergemeinschaften können nicht nur Energie erzeugen, sondern auch Wert schaffen, Nebenkosten senken und Klimaschutz aktiv gestalten.